📌 Kentsel Dönüşümde Kat Karşılığı Hesaplama Nasıl Yapılır?👇...
Atakan Bakılan@atakanbakilan
88 views
Aug 05, 2025
~1 min read
Advertisement
1
📌 Kentsel Dönüşümde Kat Karşılığı Hesaplama Nasıl Yapılır?👇
Örneğimizde mevcutta 6 katlı, her biri 120 m² olan toplam 10 daireli bir bina yer almakta. Bu yapı, kentsel dönüşüm kapsamında yenilenecek ve imar artışıyla birlikte 7 katlı hale gelebilecek. Yani toplam konut alanı 1200 m²’den 1440 m²’ye çıkacak.
📌Eğer bu dönüşüm %50 kat karşılığı oranla bir müteahhit ile yapılırsa:
📌Yeni yapılacak binanın %50’si arsa sahiplerine, %50’si ise müteahhite ait olur.
➡️Toplam inşaat alanı: 1440 m²
➡️Maliklerin payı: 1440 x 0,50 = 720 m²
➡️Müteahhitin payı: 720 m²
➡️Malik sayısı: 10 kişi
➡️Her bir malike düşecek konut alanı: 720 m² / 10 = 72 m²
📌Mevcutta her katta 2 daire olacak şekilde 6 katlı olan bina, yeni projede 7 kata çıkacak ve uygun planlama ile 18 daireli bir bina olarak tasarlanabilecek. Bu sayede:
➡️Her malike kendi payı kadar (72 m²) yeni bir konut verilebilir.
➡️Geriye kalan daireler müteahhite kalır.
📌Not: Bu hesaplama, %50 kat karşılığı oran ve yaklaşık %20’lik bir imar artışı öngörülerek yapılmıştır. Gerçek projelerde oranlar; lokasyon, zemin durumu, plan kararları ve piyasa koşullarına göre farklılık gösterebilir.
Örneğimizde mevcutta 6 katlı, her biri 120 m² olan toplam 10 daireli bir bina yer almakta. Bu yapı, kentsel dönüşüm kapsamında yenilenecek ve imar artışıyla birlikte 7 katlı hale gelebilecek. Yani toplam konut alanı 1200 m²’den 1440 m²’ye çıkacak.
📌Eğer bu dönüşüm %50 kat karşılığı oranla bir müteahhit ile yapılırsa:
📌Yeni yapılacak binanın %50’si arsa sahiplerine, %50’si ise müteahhite ait olur.
➡️Toplam inşaat alanı: 1440 m²
➡️Maliklerin payı: 1440 x 0,50 = 720 m²
➡️Müteahhitin payı: 720 m²
➡️Malik sayısı: 10 kişi
➡️Her bir malike düşecek konut alanı: 720 m² / 10 = 72 m²
📌Mevcutta her katta 2 daire olacak şekilde 6 katlı olan bina, yeni projede 7 kata çıkacak ve uygun planlama ile 18 daireli bir bina olarak tasarlanabilecek. Bu sayede:
➡️Her malike kendi payı kadar (72 m²) yeni bir konut verilebilir.
➡️Geriye kalan daireler müteahhite kalır.
📌Not: Bu hesaplama, %50 kat karşılığı oran ve yaklaşık %20’lik bir imar artışı öngörülerek yapılmıştır. Gerçek projelerde oranlar; lokasyon, zemin durumu, plan kararları ve piyasa koşullarına göre farklılık gösterebilir.
2
Ek olarak, farklı şerefiyelere sahip bağımsız bölümlerin bulunduğu binalarda kat karşılığı oranın nasıl hesaplanabileceğini aşağıdaki paylaşımda inceleyebilirsiniz👇
Atakan Bakılan@atakanbakilan
📌 Kat Karşılığı Oran Nasıl Hesaplanır?
Kat karşılığı sözleşmelerde paylaşım genellikle iki yöntemle yapılır:
➡️1. Yöntem: Alan Bazlı Paylaşım👇 (m² Üzerinden)
Tüm bağımsız bölümlerin eşit değerde olduğu varsayılır. Örneğin toplam 1.000 m² satılabilir alanın %45-%55 oranla paylaşılması durumunda: ➡️ Müteahhit: 450 m² ➡️ Arsa Sahibi: 550 m² 📌Ancak bu yöntemde şerefiye (cephe, kat, yön) farkları dikkate alınmadığı için adaletsizlik riski taşır.
➡️2. Yöntem: Değer Bazlı Paylaşım 👇(Şerefiye Üzerinden – Doğru Yaklaşım)
Her bağımsız bölümün tahmini piyasa değeri belirlenir ve toplam hasılat bulunur. Taraflar bu değeri anlaşma oranına göre paylaşır.
➡️Örnek 1:
Toplam hasılat: 118 birim – Paylaşım oranı: %50-%50 ➡️Müteahhit: İşyeri 1 (30) + Daire 1 (9) + Daire 3 (10) + Daire 5 (10) = 59 birim ➡️Arsa Sahibi: İşyeri 2 (30) + Daire 2 (9) + Daire 4 (10) + Daire 6 (10) = 59 birim 📌Hem eşit alan hem de eşit değer paylaşımı sağlanır.
➡️Örnek 2:
Arsa sahibi tüm işyerlerini ve 1. kattaki daireleri isterse: ➡️Arsa Sahibi: 30x2 + 9x2 = 78 birim ➡️Müteahhit: 10x4 = 40 birim Pay oranı: ➡️Arsa Sahibi: 78 / 118 = %66,1 ➡️Müteahhit: 40 / 118 = %33,9 ❗ Bu durumda kat karşılığı oran fiilen %66’dır.
⚠️ Önemli Not:
Şerefiye değerleri dikkate alınmadan yapılan paylaşım taraflardan birinin mağduriyetine yol açabilir. Sözleşme öncesinde her bağımsız bölümün tahmini piyasa değerine göre paylaşım yapılmalıdır.
➡️1. Yöntem: Alan Bazlı Paylaşım👇 (m² Üzerinden)
Tüm bağımsız bölümlerin eşit değerde olduğu varsayılır. Örneğin toplam 1.000 m² satılabilir alanın %45-%55 oranla paylaşılması durumunda: ➡️ Müteahhit: 450 m² ➡️ Arsa Sahibi: 550 m² 📌Ancak bu yöntemde şerefiye (cephe, kat, yön) farkları dikkate alınmadığı için adaletsizlik riski taşır.
➡️2. Yöntem: Değer Bazlı Paylaşım 👇(Şerefiye Üzerinden – Doğru Yaklaşım)
Her bağımsız bölümün tahmini piyasa değeri belirlenir ve toplam hasılat bulunur. Taraflar bu değeri anlaşma oranına göre paylaşır.
➡️Örnek 1:
Toplam hasılat: 118 birim – Paylaşım oranı: %50-%50 ➡️Müteahhit: İşyeri 1 (30) + Daire 1 (9) + Daire 3 (10) + Daire 5 (10) = 59 birim ➡️Arsa Sahibi: İşyeri 2 (30) + Daire 2 (9) + Daire 4 (10) + Daire 6 (10) = 59 birim 📌Hem eşit alan hem de eşit değer paylaşımı sağlanır.
➡️Örnek 2:
Arsa sahibi tüm işyerlerini ve 1. kattaki daireleri isterse: ➡️Arsa Sahibi: 30x2 + 9x2 = 78 birim ➡️Müteahhit: 10x4 = 40 birim Pay oranı: ➡️Arsa Sahibi: 78 / 118 = %66,1 ➡️Müteahhit: 40 / 118 = %33,9 ❗ Bu durumda kat karşılığı oran fiilen %66’dır.
⚠️ Önemli Not:
Şerefiye değerleri dikkate alınmadan yapılan paylaşım taraflardan birinin mağduriyetine yol açabilir. Sözleşme öncesinde her bağımsız bölümün tahmini piyasa değerine göre paylaşım yapılmalıdır.