📌 Kat Karşılığı Oran Nasıl Hesaplanır? Kat karşılığı sözleşmelerde...
Atakan Bakılan@atakanbakilan
95 views
Aug 05, 2025
~1 min read
Advertisement
1
📌 Kat Karşılığı Oran Nasıl Hesaplanır?
Kat karşılığı sözleşmelerde paylaşım genellikle iki yöntemle yapılır:
➡️1. Yöntem: Alan Bazlı Paylaşım👇 (m² Üzerinden)
Tüm bağımsız bölümlerin eşit değerde olduğu varsayılır. Örneğin toplam 1.000 m² satılabilir alanın %45-%55 oranla paylaşılması durumunda: ➡️ Müteahhit: 450 m² ➡️ Arsa Sahibi: 550 m² 📌Ancak bu yöntemde şerefiye (cephe, kat, yön) farkları dikkate alınmadığı için adaletsizlik riski taşır.
➡️2. Yöntem: Değer Bazlı Paylaşım 👇(Şerefiye Üzerinden – Doğru Yaklaşım)
Her bağımsız bölümün tahmini piyasa değeri belirlenir ve toplam hasılat bulunur. Taraflar bu değeri anlaşma oranına göre paylaşır.
➡️Örnek 1:
Toplam hasılat: 118 birim – Paylaşım oranı: %50-%50 ➡️Müteahhit: İşyeri 1 (30) + Daire 1 (9) + Daire 3 (10) + Daire 5 (10) = 59 birim ➡️Arsa Sahibi: İşyeri 2 (30) + Daire 2 (9) + Daire 4 (10) + Daire 6 (10) = 59 birim 📌Hem eşit alan hem de eşit değer paylaşımı sağlanır.
➡️Örnek 2:
Arsa sahibi tüm işyerlerini ve 1. kattaki daireleri isterse: ➡️Arsa Sahibi: 30x2 + 9x2 = 78 birim ➡️Müteahhit: 10x4 = 40 birim Pay oranı: ➡️Arsa Sahibi: 78 / 118 = %66,1 ➡️Müteahhit: 40 / 118 = %33,9 ❗ Bu durumda kat karşılığı oran fiilen %66’dır.
⚠️ Önemli Not:
Şerefiye değerleri dikkate alınmadan yapılan paylaşım taraflardan birinin mağduriyetine yol açabilir. Sözleşme öncesinde her bağımsız bölümün tahmini piyasa değerine göre paylaşım yapılmalıdır.
➡️1. Yöntem: Alan Bazlı Paylaşım👇 (m² Üzerinden)
Tüm bağımsız bölümlerin eşit değerde olduğu varsayılır. Örneğin toplam 1.000 m² satılabilir alanın %45-%55 oranla paylaşılması durumunda: ➡️ Müteahhit: 450 m² ➡️ Arsa Sahibi: 550 m² 📌Ancak bu yöntemde şerefiye (cephe, kat, yön) farkları dikkate alınmadığı için adaletsizlik riski taşır.
➡️2. Yöntem: Değer Bazlı Paylaşım 👇(Şerefiye Üzerinden – Doğru Yaklaşım)
Her bağımsız bölümün tahmini piyasa değeri belirlenir ve toplam hasılat bulunur. Taraflar bu değeri anlaşma oranına göre paylaşır.
➡️Örnek 1:
Toplam hasılat: 118 birim – Paylaşım oranı: %50-%50 ➡️Müteahhit: İşyeri 1 (30) + Daire 1 (9) + Daire 3 (10) + Daire 5 (10) = 59 birim ➡️Arsa Sahibi: İşyeri 2 (30) + Daire 2 (9) + Daire 4 (10) + Daire 6 (10) = 59 birim 📌Hem eşit alan hem de eşit değer paylaşımı sağlanır.
➡️Örnek 2:
Arsa sahibi tüm işyerlerini ve 1. kattaki daireleri isterse: ➡️Arsa Sahibi: 30x2 + 9x2 = 78 birim ➡️Müteahhit: 10x4 = 40 birim Pay oranı: ➡️Arsa Sahibi: 78 / 118 = %66,1 ➡️Müteahhit: 40 / 118 = %33,9 ❗ Bu durumda kat karşılığı oran fiilen %66’dır.
⚠️ Önemli Not:
Şerefiye değerleri dikkate alınmadan yapılan paylaşım taraflardan birinin mağduriyetine yol açabilir. Sözleşme öncesinde her bağımsız bölümün tahmini piyasa değerine göre paylaşım yapılmalıdır.
2
Atakan Bakılan@atakanbakilan
Kat karşılığı inşaatlarda %45>%50 olabilir👇
Arsa sahipleri genellikle arsalarını en yüksek oranla müteahhite verme gayretinde oluyor. Fakat daha az önemsedikleri çok önemli detaylar var. Müteahhitin finansal gücü, teknik ekibi, tecrübesi ve yapının kalitesi gibi. Örneğin👉 20 daire yapılabilen bir arsanın A müteahhitine %50 oranla verildiğini varsayalım. A müteahhiti yeterli teknik kadroya sahip olmayan, sözleşmede mümkün olduğu kadar düşük ve orta kalite ürünler tercih eden ve uygulayan firma olsun. Arsa sahibinin eline geçen 10 dairenin 1 tanesinin 4 Milyon₺ bandında olduğunu varsayarsak toplamda 40 Milyon₺’ lik bir mülk elde etmiş olacaktır.
Şimdi de iyi bir teknik kadroya sahip olan, tecrübeli ve yüksek kalitede yapı inşaa edecek olan B müteahhitine %45 oran (9 daire) ile verildiğini varsayalım. Yukarıdaki özelliklerde olup 4 Milyon₺ ‘e satılan daire bu seçenekte yaklaşık %15 kadar pahalıya yani 4.6 Milyon₺’e satılabilir. Bu durumda arsa sahibi daha az daire alarak toplamda 41,4 Milyon₺’lik mülk sahibi olacaktır.
Arsanızı kat karşılığı vermeyi planladığınız müteahhit firma ile konuşmanız gereken ilk konu oran değil, firmanın finansal gücü, teknik kadrosu, referansları ve yapacağı sözleşme sonucu ortaya çıkaracağı yapının kalitesidir. Daha az oranla bu koşulları sağlayan firmaları tercih etmek her koşulda daha avantajlı ve güvenli durumda olmanızı sağlayacaktır.
Arsa sahipleri genellikle arsalarını en yüksek oranla müteahhite verme gayretinde oluyor. Fakat daha az önemsedikleri çok önemli detaylar var. Müteahhitin finansal gücü, teknik ekibi, tecrübesi ve yapının kalitesi gibi. Örneğin👉 20 daire yapılabilen bir arsanın A müteahhitine %50 oranla verildiğini varsayalım. A müteahhiti yeterli teknik kadroya sahip olmayan, sözleşmede mümkün olduğu kadar düşük ve orta kalite ürünler tercih eden ve uygulayan firma olsun. Arsa sahibinin eline geçen 10 dairenin 1 tanesinin 4 Milyon₺ bandında olduğunu varsayarsak toplamda 40 Milyon₺’ lik bir mülk elde etmiş olacaktır.
Şimdi de iyi bir teknik kadroya sahip olan, tecrübeli ve yüksek kalitede yapı inşaa edecek olan B müteahhitine %45 oran (9 daire) ile verildiğini varsayalım. Yukarıdaki özelliklerde olup 4 Milyon₺ ‘e satılan daire bu seçenekte yaklaşık %15 kadar pahalıya yani 4.6 Milyon₺’e satılabilir. Bu durumda arsa sahibi daha az daire alarak toplamda 41,4 Milyon₺’lik mülk sahibi olacaktır.
Arsanızı kat karşılığı vermeyi planladığınız müteahhit firma ile konuşmanız gereken ilk konu oran değil, firmanın finansal gücü, teknik kadrosu, referansları ve yapacağı sözleşme sonucu ortaya çıkaracağı yapının kalitesidir. Daha az oranla bu koşulları sağlayan firmaları tercih etmek her koşulda daha avantajlı ve güvenli durumda olmanızı sağlayacaktır.
