房地产市场短暂回暖——但前路依然坎坷
作者：Alex_感知 油管：感知
今年国内房地产的话题逐渐又热闹起来了，在政策端一轮又一轮的发布之下，部分核心城市的成交量出现明显回升，网上不少人也在考虑是不是到了出手的时候。但如果大家仔细观察相关数据的变化，就会发现当下的改善存在很明显的结构性问题，影响楼市的长期因素不但一个没有转好，而且还向着不好的一面发足狂奔。咱们今天就来聊聊房地产昙花一现式的回暖与后续情况。
首先，咱们先看看政策端的变化，从今年的动作来看，宏观方面变化并不大，政府基本上就是在城市层面持续发力。政策的核心目的也很明确，就是想方设法降低购房门槛，把以前加上的限购政策一道道的拆除，同时再加上提升公积金贷款额度、放松置换认定、各种贴息或者直补等政策。
具体情况，我们可以从下面这张7月地方重点房地产政策中看到，基本上跟前面总结的是一个路子。说到这，我估计不少朋友肯定会觉得也没什么看头，翻来覆去都是些蝇头小利。实际上您发现的没错，在当前财政压力愈发增大的背景下，地方政府能做的就剩下拿点小钱，能争取多少人就算多少，毕竟影响楼市的核心问题还都没有好转的迹象呢。但不得不说，这些政策也确实对刚需户起到了一定的作用。
接下来，咱们就来看看房地产的相关数据，以便于大家更清晰的看到今年楼市的变化。
从中指院这张重点100城商品住宅月度成交面积图表中就能很容易看得出来，26年的新房市场明显要比之前几年弱的多，而且别忘记这还是在房价整体下降了不少的情况下所表现出的结果。各位别看今年和去年的红色和黄色两条线好像咬的挺紧，但实际上还是差了很多。7月重点100城新建商品住宅成交面积环比下降17%，同比增长约4%。累计来看，1-7月100城新建商品住宅成交面积累计约1.3亿平米，同比下降10%。关键这还是各地方在不断想办法刺激的情况下，可想而其实全国新房的情况并没有那么理想。
当然由于新房价格“坚挺”一些，咱们再来看看更贴近真实情况的二手房市场如何。
从图表上来看二手房跟新房走势差不多，不过数据还是有不小的差别，7月20城二手住宅成交12.5万套，环比下降6.0%，同比增长9.3%。累计来看，1-7月20城二手住宅成交88.5万套，同比增长6.1%。整体数据确实相比一路下跌的25年看起来好一些了，而且也比明显强于新房。
另外，楼市的价格也开始随着成交量的复苏出现了明显的回升，但要明确看到的是即便今年增速明显快于之前，但价格始终还没有回到21年的高点。说明站在年内来看楼市确实有所回升，但这说也就是一线城市，剩下的仍然在挣扎。
具体来说，7月百城二手住宅均价为12584元/平方米，环比下跌0.44%，跌幅较上月扩大0.02个百分点，同比下跌7.37%。分梯队看，7月一线、二线及三四线城市二手住宅价格环比分别下跌0.25%、0.45%、0.48%，一线城市环比跌幅较上月扩大0.09个百分点，其中上海保持上涨，环比上涨0.09%，二线及三四线城市环比跌幅较上月基本持平。同比方面，一线、二线及三四线城市分别下跌6.61%、7.85%、7.20%。从涨跌城市数量来看，8个城市环比上涨，92个城市下跌。
新房方面，7月百城新建住宅均价为17229元/平方米，环比上涨0.26%，同比上涨2.09%。分梯队看，7月一线城市新建住宅价格环比上涨0.63%，同比上涨5.40%；二线城市环比上涨0.14%，同比上涨1.85%；三四线代表城市环比下跌0.07%，同比下跌2.41%。从涨跌城市数量来看，27个城市环比上涨，64个环比下跌，9个持平。
既然回暖主要集中在一线城市，那么就以北京为例看看它的情况如何。
从图中，明显可以看到代表今年的红色线表现还是不错的，在新一轮的政策加持下，北京的情况明显要好于整体。但对比前面的数据，大家也能发现楼市的复苏是非常不均衡的。例如今年上半年，北京二手房同比增长5.7%，规模创下2021年以来同期新高，特别是二季度成交量连续三个月达成近五年同期最高水平。但需要注意的是成交量虽然不错，但北京二手房价格在上半年累计下跌了3.46%，也就是说下跌还在持续。
不过，如果把北京二手房成交量的结构拆开，就会发现实际上复苏的质量很差。
2026年上半年，北京200万元以下的二手房成交占比升至54%，较25年提高4.9%，很明显200万以下的房子才是大头，占比越来越高；一旦超过这个价格销售情况立即下降。从面积来看，70平米以下房源成交量占比为37%，70-90平米房源占比升至26%，合计63%。况且这种情况不只是北京独有，其它一线城市也或多或少存在类似情况。之所以会出现这种结果，根据中指院的调查和评估则是因为近些年房价下跌，这批小户型的房价刚刚回到刚需家庭的购买力范围内。
从结果来看，实际上居民的购买力不但没有增长，反而是下降的。这方面我们从法拍数据也验证了。
首先对比往年来说，今年的法拍住宅的套数上涨了43.5%，大家都知道这并不是什么好事儿对吧。另外，同样根据中指院的统计，2026年1-7月法拍住宅成交均价8081元/㎡，同比下降9.1%。
最后二拍占比居高不下，通常情况下，一拍的折价率在7折-没有折扣，二拍的起拍价就是一拍的情况下打八折，整体折价率大概在5-7折之间。今年1-7月一拍阶段成交的拍品共5.1万套，占成交总量比重为41.9%，较上年增加2.9个百分点。二拍阶段成交5.6万套，占比45.2%。虽然这个组数据是说的所有类型的法拍房，但住宅在其中占绝对多数，所以大家也能借此看到趋势方向。
除了居民端消费能力弱之外，住宅的库存情况依旧不乐观，国家统计局的数据显示，7月末全国住宅待售面积40556万平方米。这是个什么概念呢？咱们假设用90平米一套来算，差不多还有450.62万套的库存。而且大家注意啊，待售面积并没有计算前面已经发开投资的、新开工的、正在施工的和竣工的。这些尚未开售的房子最终又会有多少进入库存名单呢？想想就明白了。
整体看下来应该不难发现，今年所谓的回暖不但仅限于一线城市，而且还都是刚需型的小房子，况且面对如此巨量的库存房，房价很难出现长时间回升，政府可以短期进行刺激，但想长期稳房价就太难了。对吧。
至于说未来如何，还会持续低迷多久？这也不难看得出来，中短期大家可以看企业和居民收入端是否出现明显向好且能持续的改善，长期看人口结构变化。不过就现在的情况来看，人口这边铁定是指望不少了，截止2025年末中国60岁及以上占比22.0%，65岁及以上占比15.6%，而按照国际标准65岁以上人口占比达到21%就是超老龄化社会。老人多也就罢了，新出生人口从2016年达峰之后一路下行，而新增人口也决定未来中国居民对房子的总需求。
另外，今经济情况也十分不乐观，K型分化十分严重，机电领域出口虽然十分迅猛，但仔细看下来更多是因为价格提升的承托，而不是数量持续不断地高增长，其它领域都存在着不同程度的衰退。而且国家今年查税和夯实社保的行动也对企业和居民的收入造成了不小的影响，就在这么状态之下，指望后面房地产还能持续回升，很显然是不切实际的。您觉得呢？