IMPORTANTE. Tras el terremoto, muchas asambleas van a decidir esta...

IMPORTANTE. Tras el terremoto, muchas asambleas van a decidir esta semana si el edificio se reconstruye o si se acaba la copropiedad. Si la convocan virtual, ojo: para esa decisión la ley lo prohíbe. Y hay un seguro obligatorio que casi nadie reclama. Abro hilo.

El seguro primero. Ley 675 de 2001, artículo 15, parágrafo 1: "será obligatoria la constitución de pólizas de seguros que cubran contra los riegos [sic] de incendio y terremoto los bienes comunes". Obligatoria. No opcional.

¿Y qué son bienes comunes? La misma ley los enumera: "los cimientos, la estructura... las fachadas y los techos o losas que sirven de cubiertas a cualquier nivel". Es decir, justo lo que agrieta un sismo.

Primera tarea, por escrito y hoy: pedirle al administrador copia de la póliza vigente, con aseguradora, número y valor asegurado. Y si no existe, que lo certifique por escrito. Eso también tiene consecuencias.

¿La plata del seguro se reparte entre los propietarios? No. Parágrafo 2 del mismo artículo 15: las indemnizaciones "quedarán afectadas en primer término a la reconstrucción del edificio o conjunto".

Ahora el número que va a partir asambleas esta semana: el 75%. De él depende si el edificio se reconstruye o si se extingue la propiedad horizontal.

Artículo 13: hay reconstrucción obligatoria cuando la destrucción o deterioro sea "inferior al setenta y cinco por ciento (75%) de su valor comercial". Por debajo de ese umbral se reconstruye, y todos pagan según su coeficiente.

¿Y por encima del 75%? Se extingue la propiedad horizontal, salvo que la asamblea decida reconstruir. Esa decisión exige mayoría calificada: el artículo 46, numeral 7, la somete al voto del 70% de los coeficiente

Y aquí lo que casi nadie sabe, y que hoy importa más que nunca. Parágrafo del artículo 46: esas decisiones "no podrán tomarse en reuniones no presenciales, ni en reuniones de segunda convocatoria", salvo que allí se logre la mayoría exigida.

Con la gente evacuada, muchas administraciones van a intentar decidir la reconstrucción por asamblea virtual. Una decisión así, sobre un edificio destruido en más del 75%, queda expuesta a ser impugnada.

Si es un conjunto por etapas, ojo. El artículo 14 dice que ese porcentaje "se entenderá en relación con el edificio o etapa en particular". No se promedia todo el conjunto.

Y lo que más duele, pero hay que saberlo. Aun con destrucción total, el terreno "seguirá gravado proporcionalmente... por las hipotecas y demás gravámenes que pesaban sobre los bienes privados". Reconstruir tampoco las borra.

¿Y el seguro alcanza para eso? El artículo 1101 del Código de Comercio dispone que la indemnización "se subrogará a la cosa hipotecada... para el efecto de radicar sobre ella los derechos reales del acreedor hipotecario".

Antes de la asamblea, tres cosas.
1. Exija que el porcentaje de destrucción se establezca técnicamente y quede en el acta.
2. Pida la póliza de bienes comunes.
3. Y verifique que la reunión sea presencial.

Si vive en propiedad horizontal, hágale llegar esto a su administrador y a su consejo. La decisión que tomen en los próximos días es patrimonial, es irreversible, y tiene reglas de forma que no son negociables.