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Conexión Viva

@MauroSports24

Me firmé una hipoteca de 180.000€. 30 años. Cuota: 680€ al mes. Me senté esa noche a hacer los números reales. 680€ × 12 meses × 30 años. Total pagado: 244.800€. Vale. 64.000€ de intereses. Asumible. El banco me lo había explicado así. El banco me lo había vendido así. Firmé sin hacer más preguntas. Tres años después un amigo contable me pregunta: — ¿Sabes cuánto capital has amortizado ya? — Calculo que unos 7.000€ ¿no? Se ríe. Me enseña el cuadro de amortización que el banco nunca me puso delante. 👇

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@MauroSports24

Tres años pagando. 36 cuotas de 680€. 24.480€ de mi bolsillo. Capital amortizado del piso: 1.940€. Le debo al banco 178.060€. Casi lo mismo que el primer día. — ¿Cómo es posible? Porque nadie te explica cómo funciona realmente una hipoteca francesa. Que es el sistema que usa el 99% de los bancos en España. Y funciona así: El primer año tu cuota de 680€ se divide: — Intereses: 598€ — Capital: 82€ El banco cobra primero. Siempre. Todo. Y al capital le toca lo que sobra. El año 15: — Intereses: 340€ — Capital: 340€ Por fin la mitad. El año 28: — Intereses: 47€ — Capital: 633€ Ahora sí amortizan de verdad. Cuando ya casi has terminado. Lo que el banco nunca te dice en la firma: La mitad de tu hipoteca la pagas en intereses. No 64.000€. En muchos casos son 80.000€. 90.000€. Más. Dependiendo del tipo y el plazo. Si vendes el piso en los primeros 10 años habrás pagado cientos de miles en cuotas y seguirás debiendo casi todo el capital. Si amortizas anticipadamente el banco aplica primero a las cuotas finales. Las que ya eran casi todo capital de todas formas. No a las primeras. No a los intereses que ya pagaste. Los intereses ya los cobró. Esos no se devuelven. Lo que sí puedes hacer y casi nadie hace: — Pedir el cuadro de amortización completo antes de firmar. No el resumen. El cuadro. Fila por fila. — Amortizar capital desde el primer año. Aunque sean 100€ extra al mes. En los primeros años cada euro ahorrado en capital ahorra 3 en intereses futuros. — Negociar el plazo hacia abajo. 20 años en vez de 30 puede ahorrarte 40.000€ reales. Con cuotas solo un 25% más altas. — Revisar si compensa cambiar a tipo fijo antes de que suban más los tipos. Me firmé una hipoteca de 180.000€. Y en realidad me firmé una de 244.800€. La diferencia no estaba en letra pequeña. Estaba en un cuadro que nadie me puso encima de la mesa. Y que yo nunca pedí. Porque no sabía que existía. Ahora lo sabes tú.