@MauroSports24: Me firmé una hipoteca de 180.0...
@MauroSports24
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May 04, 2026
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Me firmé una hipoteca de 180.000€.
30 años.
Cuota: 680€ al mes.
Me senté esa noche a hacer los números reales.
680€ × 12 meses × 30 años.
Total pagado: 244.800€.
Vale. 64.000€ de intereses. Asumible.
El banco me lo había explicado así.
El banco me lo había vendido así.
Firmé sin hacer más preguntas.
Tres años después un amigo contable me pregunta:
— ¿Sabes cuánto capital has amortizado ya?
— Calculo que unos 7.000€ ¿no?
Se ríe.
Me enseña el cuadro de amortización que el banco nunca me puso delante. 👇
30 años.
Cuota: 680€ al mes.
Me senté esa noche a hacer los números reales.
680€ × 12 meses × 30 años.
Total pagado: 244.800€.
Vale. 64.000€ de intereses. Asumible.
El banco me lo había explicado así.
El banco me lo había vendido así.
Firmé sin hacer más preguntas.
Tres años después un amigo contable me pregunta:
— ¿Sabes cuánto capital has amortizado ya?
— Calculo que unos 7.000€ ¿no?
Se ríe.
Me enseña el cuadro de amortización que el banco nunca me puso delante. 👇
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Tres años pagando.
36 cuotas de 680€.
24.480€ de mi bolsillo.
Capital amortizado del piso: 1.940€.
Le debo al banco 178.060€.
Casi lo mismo que el primer día.
— ¿Cómo es posible?
Porque nadie te explica cómo funciona realmente una hipoteca francesa.
Que es el sistema que usa el 99% de los bancos en España.
Y funciona así:
El primer año tu cuota de 680€ se divide:
— Intereses: 598€
— Capital: 82€
El banco cobra primero.
Siempre.
Todo.
Y al capital le toca lo que sobra.
El año 15:
— Intereses: 340€
— Capital: 340€
Por fin la mitad.
El año 28:
— Intereses: 47€
— Capital: 633€
Ahora sí amortizan de verdad.
Cuando ya casi has terminado.
Lo que el banco nunca te dice en la firma:
La mitad de tu hipoteca la pagas en intereses.
No 64.000€.
En muchos casos son 80.000€.
90.000€.
Más.
Dependiendo del tipo y el plazo.
Si vendes el piso en los primeros 10 años
habrás pagado cientos de miles en cuotas
y seguirás debiendo casi todo el capital.
Si amortizas anticipadamente
el banco aplica primero a las cuotas finales.
Las que ya eran casi todo capital de todas formas.
No a las primeras.
No a los intereses que ya pagaste.
Los intereses ya los cobró.
Esos no se devuelven.
Lo que sí puedes hacer y casi nadie hace:
— Pedir el cuadro de amortización completo antes de firmar.
No el resumen. El cuadro. Fila por fila.
— Amortizar capital desde el primer año.
Aunque sean 100€ extra al mes.
En los primeros años cada euro ahorrado en capital
ahorra 3 en intereses futuros.
— Negociar el plazo hacia abajo.
20 años en vez de 30 puede ahorrarte 40.000€ reales.
Con cuotas solo un 25% más altas.
— Revisar si compensa cambiar a tipo fijo
antes de que suban más los tipos.
Me firmé una hipoteca de 180.000€.
Y en realidad me firmé una de 244.800€.
La diferencia no estaba en letra pequeña.
Estaba en un cuadro que nadie me puso encima de la mesa.
Y que yo nunca pedí.
Porque no sabía que existía.
Ahora lo sabes tú.
36 cuotas de 680€.
24.480€ de mi bolsillo.
Capital amortizado del piso: 1.940€.
Le debo al banco 178.060€.
Casi lo mismo que el primer día.
— ¿Cómo es posible?
Porque nadie te explica cómo funciona realmente una hipoteca francesa.
Que es el sistema que usa el 99% de los bancos en España.
Y funciona así:
El primer año tu cuota de 680€ se divide:
— Intereses: 598€
— Capital: 82€
El banco cobra primero.
Siempre.
Todo.
Y al capital le toca lo que sobra.
El año 15:
— Intereses: 340€
— Capital: 340€
Por fin la mitad.
El año 28:
— Intereses: 47€
— Capital: 633€
Ahora sí amortizan de verdad.
Cuando ya casi has terminado.
Lo que el banco nunca te dice en la firma:
La mitad de tu hipoteca la pagas en intereses.
No 64.000€.
En muchos casos son 80.000€.
90.000€.
Más.
Dependiendo del tipo y el plazo.
Si vendes el piso en los primeros 10 años
habrás pagado cientos de miles en cuotas
y seguirás debiendo casi todo el capital.
Si amortizas anticipadamente
el banco aplica primero a las cuotas finales.
Las que ya eran casi todo capital de todas formas.
No a las primeras.
No a los intereses que ya pagaste.
Los intereses ya los cobró.
Esos no se devuelven.
Lo que sí puedes hacer y casi nadie hace:
— Pedir el cuadro de amortización completo antes de firmar.
No el resumen. El cuadro. Fila por fila.
— Amortizar capital desde el primer año.
Aunque sean 100€ extra al mes.
En los primeros años cada euro ahorrado en capital
ahorra 3 en intereses futuros.
— Negociar el plazo hacia abajo.
20 años en vez de 30 puede ahorrarte 40.000€ reales.
Con cuotas solo un 25% más altas.
— Revisar si compensa cambiar a tipo fijo
antes de que suban más los tipos.
Me firmé una hipoteca de 180.000€.
Y en realidad me firmé una de 244.800€.
La diferencia no estaba en letra pequeña.
Estaba en un cuadro que nadie me puso encima de la mesa.
Y que yo nunca pedí.
Porque no sabía que existía.
Ahora lo sabes tú.