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Flipping Inmobiliario Comprar, reformar y vender de toda la vida. Esta es una de las alternativas más rentables de la inversión inmobiliaria. Te cuento en que consisten, dónde encontrar las oportunidades y la regla del 70%. HILO 👇🏽
Consiste en comprar una casa en mal estado, reformarla y venderla con un beneficio. 1. Compras por 100k€, que tras impuestos y gastos se queda en una inversión de 110k€ 2. Reformas el piso con una inversión adicional de 30k€ 3. Vendes por 170k€, con un beneficio de 30k€
Tienes que tener cuidado de saber cómo funciona el negocio o puede ser que no recuperes la inversión realizada. El beneficio se obtiene al añadir valor al inmueble a través de una reforma. En mercados bajistas es difícil que esta sea una estrategia rentable.
Las mejores viviendas para esta modalidad: 1. Viviendas antiguas. 2. Locales con cambio de uso. 3. Comprar off-market por debajo de precio 4. Viviendas adquiridas en subasta. Cuanto más barato compres la oportunidad más rentabilidad podrás sacarle.
Claves para que los costes no te quiten la rentabilidad: 1. Presupuesta con margen, siempre salen imprevistos 2. Dedica dinero a reformas que aumentan el valor (cocina, baños, ventanas, suelos) 3. Haz un diseño sencillo, no te pongas creativo. 4. Ten reformista de confianza.
La regla del 70% Esta norma considera que el precio que se debe pagar para que el negocio sea rentable no debe superar el 70% del valor del inmueble. A esta cantidad habría que restarle el coste de la reforma.
Primero, se debe estimar el valor de la propiedad una vez que haya sido arreglada. El valor de tu piso siempre será un 10% menos que el piso reformado más barato de la zona. Fácil y sencillo, ya sabes por cuanto puedes venderlo.
Ahora ¿cómo podemos estimar las reformas? Te van a decir muchos precios por metro cuadrado, aquí la experiencia y tus últimas reformas te harán saber calcularlo. Si es tu primera reforma, igual te toca tener fallos, que es como se aprende. Pero calcula 500-800 euros por m2.
Ya tienes todo para calcular tu oferta final: Precio máximo de compra = (Precio de venta x 0,7) - Coste de Reforma. Este es el valor máximo que puedes pagar por una vivienda si quieres asegurarte rentabilidad.
Con un ejemplo 👇🏽 Un piso de 50m2 que puedes vender por 200k€. Te vas a gastar 30k€ en reformarlo. (200.000*0,7)-30.000 = 110.000 110.000€ es lo máximo que puedes pagar por el piso si no quieres sufrir demasiado con tu excel.
Fiscalmente lo más eficiente es dedicarse a estas operaciones a través de una SL. 25% en Impuesto sobre Sociedades máximo. Puedes deducir reformas, suministros, hipotecas, gestoría, vehículos, honorarios, etc. Si reinviertes en la SL, puedes aplazar el pago de impuestos.
Si eres inversor inmobiliario tengo un canal gratuito de Telegram donde compartimos oportunidades que no aparecen en los portales inmobiliarios y por debajo de precio de mercado. Puedes unirte aquí 👇🏼 <a target="_blank" href="https://t.me/propex_oportunidades_rentables" color="blue">t.me/propex_oportun…</a>
Y hasta aquí el hilo de hoy. Como siempre, gracias por leerme y comparte si te ha resultado interesante ✌🏼