He estando analizando algunas de las variables que afectan al precio de la vivienda para los próximos 20 años a las 3:03 de la madrugada.
Algunos datos contundentes:
→ 2.709€/m² de media (récord histórico)
→ Faltan 700.000 viviendas
→ +626K inmigrantes netos en 2024
Abro hilo con gráficos 🧵👇
1/ EL CICLO COMPLETO
De 1.050€/m² en 2000 → 2.200€ en el pico de 2007 → crash del -45% → y ahora 2.709€ en 2026.
Hemos superado los máximos de la burbuja.
Pero esta vez NO es especulación crediticia.
Es algo peor, no hay casas suficientes. 👇
De 1.050€/m² en 2000 → 2.200€ en el pico de 2007 → crash del -45% → y ahora 2.709€ en 2026.
Hemos superado los máximos de la burbuja.
Pero esta vez NO es especulación crediticia.
Es algo peor, no hay casas suficientes. 👇
2/ SE CONSTRUYE UN TERCIO DE LO QUE SE NECESITA
En 2006 se daban 736.000 visados de obra nueva.
En 2024 solo 128.000.
Pero cada año se crean 240.000 hogares nuevos.
El gap es: ~110.000 viviendas de déficit AL AÑO.
El Banco de España cifra el déficit acumulado en 700.000 viviendas. 👇
En 2006 se daban 736.000 visados de obra nueva.
En 2024 solo 128.000.
Pero cada año se crean 240.000 hogares nuevos.
El gap es: ~110.000 viviendas de déficit AL AÑO.
El Banco de España cifra el déficit acumulado en 700.000 viviendas. 👇
3/ EL DÉFICIT NO PARA DE CRECER
De 200K en 2018 a 700K en 2025.
Para cerrarlo necesitaríamos construir 300.000-350.000 viviendas/año durante 5-6 años.
Hoy construimos 130.000.
Es FÍSICAMENTE imposible con la capacidad actual del sector (sin IA) 👇
De 200K en 2018 a 700K en 2025.
Para cerrarlo necesitaríamos construir 300.000-350.000 viviendas/año durante 5-6 años.
Hoy construimos 130.000.
Es FÍSICAMENTE imposible con la capacidad actual del sector (sin IA) 👇
4/ EL EFECTO DE LA INMIGRACIÓN
Población actual: 49,1 millones (récord).
→ Con inmigración: 54,9M en 2050
→ Sin inmigración: 40M en 2050
El 100% del crecimiento demográfico viene de fuera.
Saldo migratorio neto 2024: el más alto de la historia de España.
Principales orígenes:
🇨🇴 Colombia: 168K
🇲🇦 Marruecos: 133K
🇻🇪 Venezuela: 103K
Las proyecciones del INE prevén +280-450K/año hasta 2040.
El INE proyecta 23M de hogares en 2039 (hoy 19,3M).
Cada vez más hogares unipersonales (33,5% en 2039).
Población actual: 49,1 millones (récord).
→ Con inmigración: 54,9M en 2050
→ Sin inmigración: 40M en 2050
El 100% del crecimiento demográfico viene de fuera.
Saldo migratorio neto 2024: el más alto de la historia de España.
Principales orígenes:
🇨🇴 Colombia: 168K
🇲🇦 Marruecos: 133K
🇻🇪 Venezuela: 103K
Las proyecciones del INE prevén +280-450K/año hasta 2040.
El INE proyecta 23M de hogares en 2039 (hoy 19,3M).
Cada vez más hogares unipersonales (33,5% en 2039).
7/ CONSTRUIR CUESTA UN 32% MÁS QUE EN 2020
→ 1.105€/m² de coste de ejecución
→ Faltan 700.000 trabajadores en construcción
→ El 65% de los albañiles tiene +45 años
→ Solo el 9% tiene menos de 30
¿Quién quiere ser albañil con ese sueldo? 👇
→ 1.105€/m² de coste de ejecución
→ Faltan 700.000 trabajadores en construcción
→ El 65% de los albañiles tiene +45 años
→ Solo el 9% tiene menos de 30
¿Quién quiere ser albañil con ese sueldo? 👇
8/ LA PARADOJA REGULATORIA
La Ley de Vivienda iba a bajar precios.
Resultado: -120.000 viviendas en oferta de alquiler.
→ Cataluña: 271 municipios con topes
→ Barcelona: eliminará 10.101 pisos turísticos
→ Golden Visa eliminada
Más regulación = menos oferta = precios más altos.
La ley hizo lo contrario de lo que prometía. 👇
La Ley de Vivienda iba a bajar precios.
Resultado: -120.000 viviendas en oferta de alquiler.
→ Cataluña: 271 municipios con topes
→ Barcelona: eliminará 10.101 pisos turísticos
→ Golden Visa eliminada
Más regulación = menos oferta = precios más altos.
La ley hizo lo contrario de lo que prometía. 👇
9/ 1 DE CADA 5 VIVIENDAS LA COMPRA UN EXTRANJERO
En 2024: 139.102 compras por extranjeros (19,5% del total).
→ Alicante: el 43,8% de compras son de fuera
→ Baleares: 32,6%
→ Málaga: 32,4%
Los extranjeros pagan un 79% MÁS que los nacionales.
Esto dispara precios en las zonas costeras. 👇
En 2024: 139.102 compras por extranjeros (19,5% del total).
→ Alicante: el 43,8% de compras son de fuera
→ Baleares: 32,6%
→ Málaga: 32,4%
Los extranjeros pagan un 79% MÁS que los nacionales.
Esto dispara precios en las zonas costeras. 👇
10/ ALQUILER: 44 MESES SEGUIDOS SUBIENDO
Media nacional: 15€/m²/mes.
→ Barcelona: 23,8€/m²
→ Madrid: 22,7€/m²
→ Zamora: 7,6€/m²
En Madrid necesitas dedicar el 71% de tu salario al alquiler.
El máximo recomendado es 30%.
Estamos en 47% de media nacional. 👇
Media nacional: 15€/m²/mes.
→ Barcelona: 23,8€/m²
→ Madrid: 22,7€/m²
→ Zamora: 7,6€/m²
En Madrid necesitas dedicar el 71% de tu salario al alquiler.
El máximo recomendado es 30%.
Estamos en 47% de media nacional. 👇
11/ DOS ESPAÑAS: LA BRECHA DE 11x
→ Ciudad Real: 796€/m²
→ Formentera: 9.039€/m²
Misma país. 11 veces de diferencia.
Las 5 más baratas: Ciudad Real, Jaén, Cuenca, Teruel, Zamora.
Las 5 más caras: Baleares, Madrid, Guipúzcoa, Málaga, Barcelona.
Interior vs costa.
Dos mercados completamente distintos. 👇
→ Ciudad Real: 796€/m²
→ Formentera: 9.039€/m²
Misma país. 11 veces de diferencia.
Las 5 más baratas: Ciudad Real, Jaén, Cuenca, Teruel, Zamora.
Las 5 más caras: Baleares, Madrid, Guipúzcoa, Málaga, Barcelona.
Interior vs costa.
Dos mercados completamente distintos. 👇
12/ ALGUNAS PROYECCIONES PARA 2026-2046
Tres escenarios según variables realizadas con Claude. 👇
Tres escenarios según variables realizadas con Claude. 👇
13/ LA VARIABLE QUE NADIE VE: LA "GRAN SUCESIÓN"
Los baby boomers (nacidos 1955-1975) son dueños del 83-88% de sus viviendas.
Cuando empiecen a fallecer masivamente (2035-2045):
→ 2025: 208K viviendas heredadas
→ 2035: 300K heredadas
→ 2045: 420-450K heredadas
Esto liberará MÁS viviendas que la obra nueva.
Es el mayor factor de reequilibrio del mercado. 👇
Los baby boomers (nacidos 1955-1975) son dueños del 83-88% de sus viviendas.
Cuando empiecen a fallecer masivamente (2035-2045):
→ 2025: 208K viviendas heredadas
→ 2035: 300K heredadas
→ 2045: 420-450K heredadas
Esto liberará MÁS viviendas que la obra nueva.
Es el mayor factor de reequilibrio del mercado. 👇
14/ PERO LAS HERENCIAS CREARÁN UNA NUEVA DESIGUALDAD
Los que heredan → ¿patrimonio inmobiliario gratis? 👀
Los que no heredan (sobre todo inmigrantes, 40% de la población en 2074) → inquilinos de por vida.
¿Podría España dividirse en...?
🏠 Herederos
💸 Eternos inquilinos
Los que heredan → ¿patrimonio inmobiliario gratis? 👀
Los que no heredan (sobre todo inmigrantes, 40% de la población en 2074) → inquilinos de por vida.
¿Podría España dividirse en...?
🏠 Herederos
💸 Eternos inquilinos
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