"İstanbul'da filanca semtte 20 milyona 40 yıllık daire alacağına, New York'un göbeğinde $250 bine stüdyo al!" diye bir öneri var.
O eski dairenin 20 milyon etmemesine hiç itirazım yok, doğrudur. Lakin Manhattan'daki o stüdyonun gerçek maliyeti de $200 bin değil. Bir anlatayım :)
1. Co-op (kooperatif) sistemi
ABD'deki bu sistemde daireyi sahiplenmezsin, onun yerine tüm binanın sahibi olan kooperatifte “hisse” satın alırsın. O hisseye tekabül eden mekanda oturma hakkın olur. Fakat böyle bir yerin yan detayları yatırımcı açısından can sıkıcı olabilir.
ABD'deki bu sistemde daireyi sahiplenmezsin, onun yerine tüm binanın sahibi olan kooperatifte “hisse” satın alırsın. O hisseye tekabül eden mekanda oturma hakkın olur. Fakat böyle bir yerin yan detayları yatırımcı açısından can sıkıcı olabilir.
Kooperatif yönetimi, hisse satışlarını tek tek onaylar. Yani, bir alıcı gelip de "satıcıya parasını ödedim bitti gitti" diyemez. Yönetim kurulu yatırımcıyı beğenmezse, onay vermeyi aksatabilir.
[Kat mülkiyetli ev almaya verilen isim ise "Condominium"dur. Condo diye kısaltılır.]
[Kat mülkiyetli ev almaya verilen isim ise "Condominium"dur. Condo diye kısaltılır.]
2. Aidatlar
Condo'larda "HOA fee", co-op'larda "maintenance fee" ismiyle geçen aidatları, site yönetimi veya bina sahibi şirket belirler ve yerine göre çok yüksek olabilir. $1.000 ev kredisi ödemeyi planlarken üstüne 2-4 bin $ aidat gelebilir. Bu da toplam maliyeti katlar.
Condo'larda "HOA fee", co-op'larda "maintenance fee" ismiyle geçen aidatları, site yönetimi veya bina sahibi şirket belirler ve yerine göre çok yüksek olabilir. $1.000 ev kredisi ödemeyi planlarken üstüne 2-4 bin $ aidat gelebilir. Bu da toplam maliyeti katlar.
3. HDFC sosyal konutları
70'lerde New York'ta terk edilmiş binaları kurtarmak için yapılan konut projeleridir. Bu tür yerlerde:
1. düşük gelirli olma şartı
2. kiralamaya engel veya düşük kira
3. ana ikametgah olması gibi özel şartlar olabilir.
Fiyatlarının düşüklüğü bundandır.
70'lerde New York'ta terk edilmiş binaları kurtarmak için yapılan konut projeleridir. Bu tür yerlerde:
1. düşük gelirli olma şartı
2. kiralamaya engel veya düşük kira
3. ana ikametgah olması gibi özel şartlar olabilir.
Fiyatlarının düşüklüğü bundandır.
4. Yasal dertler, gizli sorunlar
+ Mekan icradan bankaya geçmiş veya müteahhit satışlı birimler olabilir, fiyatı özel olarak düşüktür.
+ Konut kredisi kısıtı olan, "cash only" şartı olan kooperatifler olabilir.
+ Kooperatifin yönetimi, kaybedeceği bir davaya girmiş olabilir.
+ Mekan icradan bankaya geçmiş veya müteahhit satışlı birimler olabilir, fiyatı özel olarak düşüktür.
+ Konut kredisi kısıtı olan, "cash only" şartı olan kooperatifler olabilir.
+ Kooperatifin yönetimi, kaybedeceği bir davaya girmiş olabilir.
+ Kooperatif, bina arsasını sadece kiralamış bile olabilir. Asıl mal sahibi, dönemsel olarak kirayı katlayabilir. Bu da aidatlara yansıtılır.
+ Binada yapısal altyapı sorunları olabilir. Yönetimin kasası boşsa, gelecekte yüklü paralar toplanması gerekebilir.
+ Lokasyon x 3...
+ Binada yapısal altyapı sorunları olabilir. Yönetimin kasası boşsa, gelecekte yüklü paralar toplanması gerekebilir.
+ Lokasyon x 3...
Özetle, NYC'de $600 bine bulunan ortalama bir condo'nun "co-op" muadili, $200 bine gözüküyorsa... emin olun burada sayılan pek çok maliyet ve dert nedeniyle o kadar ucuzdur.
"ABD'de ucuz yerleri 5'er 10'ar stoklayacak uyanık zengin kıtlığı mı var?" diye bir düşünmek gerekir.
"ABD'de ucuz yerleri 5'er 10'ar stoklayacak uyanık zengin kıtlığı mı var?" diye bir düşünmek gerekir.
"Her tür sorunla baş ederim! $200 bin hazır, ekonomiden uçak bileti alayım mı??" diyorsanız bile, önce iyi bir "araştırma listesi" (due diligence) hazırlayıp her konuya tik atmak gerekir. Mavi sitede (Zillow) fiyat tarihçesi 10 yıldır aşağı giden bir yerse?? ı-ıh. #
DD list:
DD list:
Generated by Thread Navigator
Press ⌘ + S to quick-export