@MarcosBL: Con mi experimento reciente de...

Con mi experimento reciente del #BuildInPublic he entrado en contacto con el sector de las Subastas Públicas: cementerio de canelones de muchas promociones inmobiliarias en el limbo del crédito y la deuda desde 2008. Dejo instrucciones para participar en ellas con cero bullshit.

Las subastas judiciales son ventas forzosas de bienes (normalmente inmuebles) que organiza la justicia cuando alguien no puede pagar sus deudas (particulares,promotoras,empresas...). El Portal subastas.boe.es es la plataforma oficial donde se publican y se puja por ellos.

En principio puedes comprar pisos, locales o terrenos por debajo de mercado... pero hay que saber cómo funciona. Lo primero: encontrarás mil tutoriales desfasados: el 3/4/2025 entró en vigor reforma importante de la Ley de Enjuiciamiento Civil que cambió varias reglas. Relevante:

- El depósito subió del 5 % al 20 % (mínimo 1000 €), antes era asequible entrar; ahora necesitas tener más liquidez preparada
- Los plazos de la subasta son improrrogables
- El plazo para pagar si ganas se redujo a la mitad: de 40 a 20 días días desde que cierra la subasta

Las reglas de adjudicación se mantienen... con un matiz: la postura que cubra la deuda también tiene que superar el 40 % del tipo de subasta.
Esta reforma afecta a los procedimientos iniciados a partir del 3 de abril de 2025, no los anteriores. Y cada subasta puede modificarlos.

Para hacer el depósito necesitas facilitar: NIF, nombre, importe, IBAN de cuenta
OJO: sólo sirven cuentas de colaboradoras con el BOE: Santander, BBVA, Bankinter, CaixaBank (La Caixa), Ibercaja o Kutxabank.
Si tu cuenta es de otro banco, tendrás que abrir nueva en alguno de ellos

Dependiendo de quién ejecuta la subasta, las reglas cambian bastante. Resumen:

1. Procedimiento de apremio (el caso más habitual)
Es cuando un acreedor ejecuta una sentencia para cobrar una deuda. La puja mínima para que se apruebe el remate es del 70 % del valor de subasta.

¿Qué pasa si la mejor oferta no llega al 70 %?
- El deudor tiene 10 días para buscar a alguien que ofrezca más del 70 % o cubra la deuda
- Si el deudor no mueve ficha, el acreedor puede quedárselo por el 70 % o por lo que se le debe, si supera el 60 % del tipo y la mejor postura

- Si el acreedor tampoco actúa, el juez puede aprobar el remate si la oferta supera el 50 % del tipo o cubre la deuda. Si no llega a eso, el Letrado de la Administración de Justicia decidirá en cada caso particular según su criterio, basado en...

2. Ejecución hipotecaria
Aquí el banco (u otro acreedor hipotecario) ejecuta la hipoteca, y por suerte las reglas tienen más protecciones de todo tipo para el deudor. Funciona, eso si, igual que el apremio en cuanto a los umbrales (70 %, posibilidad de tercero, 60 % mínimo...etc)

3. Subastas de Hacienda (AEAT)
Hacienda va a su bola: se rige por su propia normativa administrativa. Aquí la mesa de subasta adjudica si la mejor oferta alcanza el 50 % del tipo. Por debajo de ese 50 %, pueden aceptarla o declarar la subasta desierta según les parezca.

4. Concurso de acreedores
Nada que ver con Hacienda ni con la LEC normal. Cuando una empresa entra en concurso, sus bienes se venden según el plan de liquidación que apruebe el juez del concurso. Si ese plan no regula cómo se vende algo concreto, se aplican las reglas de apremio.

Ahora si: cómo participar en una subasta
- Regístrate en el Portal del BOE; necesitas identificarte con certificado digital o Cl@ve. Si no lo tienes, consíguelo antes, porque sin eso no puedes hacer nada.

Haz tu "due diligence", que es la forma mona de decir "documéntate, que te la cuelan"; antes de poner un euro, investiga el bien a fondo:
- Pide una Nota simple del Registro de la Propiedad para ver quién es el dueño y qué cargas tiene: 10€

- Revisa cargas pendientes (hipotecas, embargos... porque a veces te las puedes quedar tú).
- Valora el bien (compara con precios de mercado en la zona, visita una inmobiliaria para que te de una opinión, consulta idealista, etc).

Hago una pausa para recordar que esto no es sólo para inversión: cualquier particular puede acceder a estas subastas, que de hecho son por ley públicas, para intentar acceder a vivienda, aunque el escollo obvio es de la hipoteca: hay que pelearla sin poder visitar el inmueble

- Constituye depósito. Con la LEC 2025, 20% del valor del bien, desde tu cuenta en entidad colaboradora. Sin depósito no puedes pujar
- Puja en plazo. Con la reforma de 2025, las pujas son secretas: no verás cuánto están ofreciendo los demás. Pon lo que consideres justo y espera.

- Cuando termina el plazo, el portal resuelve ganador. Si no eres tú, te devuelven el depósito (salvo que hayas activado la reserva de postura, que explico ahora)
- Si ganas: paga y formaliza, tienes 20 días desde el cierre de la subasta. Si no pagas en plazo, pierdes depósito

Cuando haces tu primera puja, el portal te pregunta si quieres "reservar tu postura máxima". Aquí tienes dos opciones:
- Si dices NO: si no ganas, te devuelven el depósito en cuanto cierra la subasta. Dinero de vuelta, sin esperas, es lo más habitual si vas a amarrar.

- Si dices SÍ: Tu depósito queda retenido aunque hayan superado tu puja. ¿Por qué? Porque si el ganador no paga... ¡tú pasas a ser el 2º adjudicatario automáticamente! Es como ser el 2º de la lista de espera. Eso si, el dinero queda bloqueado hasta que la subasta se resuelva

¿Cuándo conviene activarla? Pues hombre... si estás muy interesado en el bien y no te importa tener el depósito inmovilizado un tiempo más, hazlo. Si el ganador falla (cosa que pasa más de lo que parece), te adjudicas el bien. No hay mucho que pensar ahí.

¿Qué más? AH SI, LOS IMPUESTOS.

Ganar la subasta no es el final de soltar la gallina, tocará además liquidar los impuestos, ITP o IVA según el caso

- ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), como regla general para inmuebles de 2ª mano. Te va a sorprender que Hacienda no calcula el impuesto sobre lo que pagas en la subasta, sino sobre el valor de referencia del Catastro (suele ser bastante mayor que el de subasta)

- IVA, si el inmueble subastado viene de una promoción inmobiliaria nueva que nunca se ha transmitido antes, tributa por IVA en lugar de por ITP, al 10%. Si no está acabada? es mi mi caso concreto en el #BuildInPublic, y es aún peor, es como si comprases materiales: 21%

En el caso del ITP, el porcentaje depende de cada Comunidad Autónoma, en todos los casos hay que informarse bien primero antes de pujar (puedes llamar sin problema) porque pueden variar sustancialmente los números de impuestos sustancialmente: de un 5% a un 21%

Ojo, ganar la subasta es el inicio de un proceso largo
- Pagar el resto: 20 días desde cierre
- Decreto de Adjudicación (juzgado): 1 a 3 meses tras el pago
- Inscripción en el Registro: 2 a 4 meses
- Entrega de llaves (si hay que pedirla al juzgado): ~1 mes más
Total: 4 a 8 meses

Voy resumiendo para cerrar, que no tenía planificado este hilo, lo pongo para una amiga, y se me está alargando:
- Depósito (LEC 2025): 20 %
- Plazo para pagar si ganas: 20 días desde el cierre
- Puja mínima aprobada (apremio): 70 %
- Mínimo para adjudicación al acreedor: 60 %

- Mínimo absoluto (si no cubre deuda): 50 %
- Puja mínima Hacienda: 50 %

Checklist antes de pujar:
- [ ] Tengo cuenta en una entidad bancaria colaboradora con el BOE
- [ ] Tengo certificado digital o Cl@ve activo
- [ ] He leído el edicto completo
- [ ] He pedido la nota simple del inmueble
- [ ] He revisado las cargas pendientes

- [ ] Tengo liquidez para el depósito (20 %) + el resto (hasta el 100 %) en el plazo de 20 días
- [ ] He calculado los impuestos sobre el valor de referencia del Catastro
- [ ] He sumado los gastos de registro y notaría
- [ ] Sé si el inmueble está ocupado y qué implica

- [ ] Busco las cosas en Google y las cotejo personalmente
- [ ] No me limito a lo que escupa un LLM, ni me fio del primer random de Twitter que me pone un checklist con casillitas markdown para marcar

Espero que os sea útil

Si los profesionales del tema ven que he puesto algo incorrecto, que silben, que hago presto RT

El hilo en PDF: file.kiwi/0c0da8af#BMjgG…

Web de terceros con pasos simples para el certificado digital: alertasubastas.com/blog/pasos-obt…