@MrtnzAlvrz: Llega por fin la epoca de bonu...

Llega por fin la epoca de bonus, te entra un piquito pero no sabes que hacer con el. De repente, un golpe de suerte, aparece en tiktok esta señorita con una atractiva oportunidad de inversion: El zulo mas infumable de todo el Barrio de las Letras.

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225k por unos 30 metros cuadrados con mucho encanto. A 7.500 euros el metro nada menos. Tiene sentido? Hay que hacer los numeros.

Idealista dice que los pisos por esa zona se estan alquilando a €21.8 el metro/mes. Seamos optimistas y digamos que por nuestras "excelentes vistas" nosotros vamos a colocar el zulito por un 10% mas, a 24 pavazos. 720 euros de alquiler al mes por nuestros 30 metros.

Por desgracia nuestros heroicos caseros muchas veces afrontan una serie de gastos que les reduce el alquiler que con tanto esfuerzo se ganan. Entre la comunidad, el IBI, el seguro de impago, el de la casa el tiempo del piso sin alquilar... al final puede perderse el 20% del cash.

Con lo que tenemos por nuestra penthosue en el Barrio de las Letras 720 euros mensuales durante todo el año de los que acabamos viendo en total unos 6.900 pavos. Esto promete.

Vamos a hablar con el banco y hay buenas noticias: Las hipotecas vuelven a estar baratas y por ser unos clientes tan fieles nos dan un 70% del valor de la vivienda a un 2.7% fijo. Sobre los 225k de la casa nos llevamos 157.5k que nos haran pagar unos 4,250 al año de interes.

Entonces cuanto hay que poner para conseguir el ansiado sueño de ser propietario? El banco nos da 158k pero luego hay que rascarse el bolsillo: 67k sera la entrada, pero encima habra que pagar a la chica del tiktok, y al notario, y al tasador, y el ITP... digamos 87mil pavos.

Con lo que, recapitulando, estamos poniendo 87mil pavos para el palacete que cada año nos reportaran 6,900 y tras intereses se quedaran en unos 2,660. Vamos a olvidarnos de la amortizacion de la hipoteca por ahora.

Luego encima para mas INRI hay que pagar IRPF sobre la renta (ser un casero es realmente un drama, una pelea constante). Sobre los 2,660 Hacienda se lleva, depende de cada uno, pero digamos un 20%? (las casas alquiladas van bonifcadas)

Y por fin llega el dinero, despues de tanto esfuerzo, limpio de polvo y paja a la cuenta. Por una inversion de 87mil euros tras todos los gastos recibimos... redoble... 2.125€ al año. Lo que podriamos llamar una rentabilidad cash del 2.44%.

(De hecho si incluimos tambien la amortizacion de la hipoteca, no solo los intereses, los gastos relacionados con la hipoteca anuales serian de 8.400, esto es menos de lo que recibimos, con lo que hasta tendriamos que poner de nuestro bolsillo hasta que subiera el alquiler)

Pero alto ahi, estamos comprando ladrillo al fin y al cabo, esto solo sube. A ese 2.4% hay que añadirle la subida que le vamos a meter al inquilino que vaya a disfrutar de tan singular hogar.

A cuanto suben los alquileres en el Centro? Pues en los ultimos 10 años cada año subia un +5.2%, muy bien, muy bien.

Entonces podemos decir, oye, como a esta casa le sube el alquiler un 5% al año y la relacion entre alquiler y precio suele ser constante, se me esta revalorizando la casa lo que me suba el alquiler, esto va viento en popa.

Ademas de lo que se revalorice la casa el banco ya no se queda nada, todo va para nosotros. Si el piso este sube un 5% son 11.250 euros de valor sobre los 85 que pusimos. Casi un 13% mas el 2.4% que estamos pillando por el alquiler, muy bien. 15 y pico de rentabilidad total.

Metiendole la pasta a este pisito y voy a trincar un 15% anual, no suena nada mal.

Solo hay un posible problema, vamos, el problema de siempre, el PSOE.

Hemos dicho que el precio de las casas y el de los alquileres suele ir de la mano. Esto es verdad en parte, fluctua en un rango.

En Madrid desde que se acabo el Covid ha venido incrementandose esta relacion, en parte por las subidas de tipos, en parte por el caldo de cultivo que hay entre los votantes para controlar alquileres, en parte por las leyes de vivienda... quien sabe.

Pero en Barcelona la cosa es todavia aun mas grave, y sirve un poco como experimento para ver que puede pasar si al regulador se le va la olla.

Nosotros hemos comprado nuestro piso de a 7,500 el m2 y lo estamos alquilando a 24 el m2/mes. La rentabilidad nos sale de (24 x 12) / 7,500 = 3.8%.

Como hemos dicho si todo va bien, los alquileres se suben al 5% al año y el valor de nuestra inversion sube un 13% (mas el 2% que nos llega del inquilino en cash) pero como a la gente le de por votar control de alquileres se nos puede armar una bastante importante.

Pongamos que a Madrid se Barceloniza. Por lo que sea al PSOE se ata la manta a la cabeza, se casca una ley de vivienda a nivel nacional de estas estramboticas y las rentabilidades en Madrid se disparan.

En Barcelona desde 2021 a hoy las rentabilidades se han ido de un 4.3% a casi un 6%. 170 bips, como dicen los cursis.

Que pasaria si nosotros nos comieramos esa subida en nuestro piso, digamos en los proximos 5 años?

Tendriamos un alquiler que subiria un 5% cada año, de los 24 m2/mes que cobramos ahora conseguiriamos llegar a €30.6, pero el problema es que esos 30.6 ahora habria que dividirlos en vez de entre el 3.8% de rentabilidad por los que lo hemos comprado entre 3.8% + 170 bips = 5.5%

Entonces haciendo las cuentas, resulta que un piso que hemos comprado a 7.500 el metro cuadrado (por una rentabilidad bruta del 3.8%) ahora con la nueva rentabilidad tras 5 años pasa a valer (30.6 x 12 ) / 5.5% = 6.676 el metro.

Que? Como? Pero el ladrillo siempre subia?

Entonces resulta que de los cinco años que he estado con el piso, cada año me llevaba un 2.4% de rentabilidad cash gracias al inquilino, pero gracias al guvern he perdido el 10% de su valor, osea un -2% cada año. Lo comido por lo servido.

Con lo que no se, no tengo muy claro creerme que no van a intervenir el mercado del alquiler. A lo mejor sale a cuenta seguir mirando tiktoks y ya meter el dinero en otras cosas.